Lớp Quản lý chất lượng GXD
LH: Ms.Huyền Thanh 0985.099.938
Kích để đăng kí học online
Lớp Đo bóc, lập Dự toán
LH: Ms.Thu An 0975.381.900
Kích để đăng kí qua mạng
Lớp Dự toán dự thầu, đấu thầu
LH: Ms.Thanh Mai: 0974.889.500
Kích vào đây đăng kí học
Lớp Thanh quyết toán GXD
LH: Ms.Huyền Thanh 0985.099.938
Kích để đăng kí học online

Lập và phân tích hiệu quả đầu tư dự án xây dựng chung cư cao tầng

nguyentheanh

Tác giả Dự toán GXD
Thành viên BQT
Bài viết
3.648
Điểm thành tích
113
Lĩnh vực
Chủ đầu tư, Công ty tư vấn, Doanh nghiệp phần mềm xây dựng, Giáo viên, giảng viên
Công ty CP Giá Xây dựng hiện có một dự án xây dựng chung cư cao tầng. Sếp giao cho tôi lập và phân tích hiệu quả đầu tư mà chỉ cho các thông tin còn rất sơ sài như sau:
- Địa điểm: Đường Lê Văn Lương.
- Diện tích khu đất: 7000m2
- Mật độ xây dựng: 45%
- Số tầng: 21 tầng nổi và 1 tầng hầm
- Trong đó dự kiến:
+ Tầng 1-3: Thương mại dịch vụ
+ Tầng 4-10: Văn phòng.
+ Tầng 10-21: Căn hộ để ở.
Nhờ các chuyên gia giúp đỡ tôi nên bắt đầu như thế nào và phân tích - đánh giá như thế nào với số liệu đó?
Rất mong được giúp đỡ.
 

naat

Thành viên nhiều triển vọng đạt danh hiệu rất quý và hiếm
Bài viết
1.731
Điểm thành tích
113
Công ty CP Giá Xây dựng hiện có một dự án xây dựng chung cư cao tầng. Sếp giao cho tôi lập và phân tích hiệu quả đầu tư mà chỉ cho các thông tin còn rất sơ sài như sau:
- Địa điểm: Đường Lê Văn Lương.
- Diện tích khu đất: 7000m2
- Mật độ xây dựng: 45%
- Số tầng: 21 tầng nổi và 1 tầng hầm
- Trong đó dự kiến:
+ Tầng 1-3: Thương mại dịch vụ
+ Tầng 4-10: Văn phòng.
+ Tầng 10-21: Căn hộ để ở.
Nhờ các chuyên gia giúp đỡ tôi nên bắt đầu như thế nào và phân tích - đánh giá như thế nào với số liệu đó?
Rất mong được giúp đỡ.
em có vài ý kiến như thế này nhé:
- 1 tầng hầm định xây hết đất hay không ạ? hay chỉ xây ngang diện tích xây dựng?
- tầng 4-10 làm văn phòng mà bên trên là nhà ở thì chỉ có mà toi đời. em dám cá là các bác ở văn phòng sẽ chờ mỏi mắt thang máy. Mở ra thì thang máy đầy bột, cháo trẻ em :D
- Mật độ xây dựng là tính chung khối đế hay cả phần thân? vì mật độ xây dựng như thế hơi thấp
- Cuối cùng, việc xác định TMĐT thì không khó, quan trọng là CĐT phải có thêm đề bài: CĐT định hoàn thiện cao cấp hay trung bình?
 

ks.duc

Thành viên rất năng động
Bài viết
109
Điểm thành tích
18
Lĩnh vực
, , Công ty tư vấn,
em có vài ý kiến như thế này nhé:
- 1 tầng hầm định xây hết đất hay không ạ? hay chỉ xây ngang diện tích xây dựng?
- tầng 4-10 làm văn phòng mà bên trên là nhà ở thì chỉ có mà toi đời. em dám cá là các bác ở văn phòng sẽ chờ mỏi mắt thang máy. Mở ra thì thang máy đầy bột, cháo trẻ em :D
- Mật độ xây dựng là tính chung khối đế hay cả phần thân? vì mật độ xây dựng như thế hơi thấp
- Cuối cùng, việc xác định TMĐT thì không khó, quan trọng là CĐT phải có thêm đề bài: CĐT định hoàn thiện cao cấp hay trung bình?
Em định thế này có được không ạ?
1. Do Input data sơ sài quá, như vậy thì phải thu thập thêm thông tin để kiểm soát độ chính xác và rủi do ( phân tích độ nhậy và rủi do sau đó).
2. Nếu không thu thập được đủ thì tùy theo tình hình để lập phương án theo lượng thông tin đã nắm được! Tuy nhiên phải để khoảng an toàn rộng; phải lên nhiều phương án so sánh.
 

nguyentheanh

Tác giả Dự toán GXD
Thành viên BQT
Bài viết
3.648
Điểm thành tích
113
Lĩnh vực
Chủ đầu tư, Công ty tư vấn, Doanh nghiệp phần mềm xây dựng, Giáo viên, giảng viên
Cảm ơn Naat và Đức, anh xin gửi thêm thông tin như sau:
- Tầng hầm xây ngang diện tích xây dựng.
- Vấn đề về thang máy đã được các KTS thiết kế chú ý. Giải pháp: Các thang máy sẽ phân chia đối tượng sử dụng, có một số thang máy văn phòng dùng giải pháp quẹt thẻ.
- Mật độ xây dựng tính chung cho cả phần đế và thân, sau sẽ kiến nghị thêm CĐT về tỷ lệ này.
- Mức độ hoàn thiện trung bình (hoặc trên trung bình).
Ngoài tính toán hiệu quả tài chính cho dự án này, CĐT cũng muốn tính toán độ nhạy và cũng muốn biết tỷ lệ góp vốn cũng như tỷ lệ vay ngân hàng như thế nào là tối ưu.
- Thời gian đầu tư: 3 năm (GPMB khoảng 1 năm, xây dựng khoảng 2 năm).
- Kế hoạch vốn dự kiến: 70% vay tín dụng ngân hàng (lãi suất ở mức 25%) và 30% là vốn đối ứng của Cty Giá Xây Dựng.
- Giá bán căn hộ dự kiến: 30tr/m2.
- Giá thuê văn phòng dự kiến: 30USD/m2 = 618.000đ/m2/tháng.
 

tranhaiduongvc11

Thành viên sắp lên hạng là thành viên tuyệt vời
Bài viết
692
Điểm thành tích
43
Lĩnh vực
- Phương án thang máy anh đưa ra có thể hợp lý, nhưng cần phải tính toán rõ ràng lưu lượng giao thông trong tòa nhà. Theo em anh nên mời đơn vị nhà thầu thang máy tư vấn ngay từ đầu anh ạ. Dự án bên em cũng làm thế, hiệu quả lắm.
- Em xin hỏi bên anh đã xác định là mức độ hoàn thiện trung binh hay trên trung bình chưa? Nếu trên trung bình thì một số dự án bây giờ khoảng 32-34tr/m2, còn trung bình thì như anh là đưa ra là được. Anh xem xét vốn đối ứng duy trì được tròng thời gian bao lâu, mặt khác vốn huy động sau khi xong đài móng dự kiến là bao nhiêu, từ đó sé tính huy động thêm ngân hàng anh ạ. Chứ bây giờ lãi suất cao 25%, lạm phát mính tính độ nhạy không chuẩn là khó khăn lắm. Chúc dự án của Anh thành công.
 

naat

Thành viên nhiều triển vọng đạt danh hiệu rất quý và hiếm
Bài viết
1.731
Điểm thành tích
113
Cảm ơn Naat và Đức, anh xin gửi thêm thông tin như sau:
- Tầng hầm xây ngang diện tích xây dựng.
- Vấn đề về thang máy đã được các KTS thiết kế chú ý. Giải pháp: Các thang máy sẽ phân chia đối tượng sử dụng, có một số thang máy văn phòng dùng giải pháp quẹt thẻ.
- Mật độ xây dựng tính chung cho cả phần đế và thân, sau sẽ kiến nghị thêm CĐT về tỷ lệ này.
- Mức độ hoàn thiện trung bình (hoặc trên trung bình).
Ngoài tính toán hiệu quả tài chính cho dự án này, CĐT cũng muốn tính toán độ nhạy và cũng muốn biết tỷ lệ góp vốn cũng như tỷ lệ vay ngân hàng như thế nào là tối ưu.
- Thời gian đầu tư: 3 năm (GPMB khoảng 1 năm, xây dựng khoảng 2 năm).
- Kế hoạch vốn dự kiến: 70% vay tín dụng ngân hàng (lãi suất ở mức 25%) và 30% là vốn đối ứng của Cty Giá Xây Dựng.
- Giá bán căn hộ dự kiến: 30tr/m2.
- Giá thuê văn phòng dự kiến: 30USD/m2 = 618.000đ/m2/tháng.
Việc kinh doanh văn phòng là rất phức tạp. Khách hàng sẽ quan tâm đến rất nhiều tiện ích của tòa nhà trong đó có thang máy, điều hòa, điện lưới, quản lý tòa nhà,...
Với giải pháp phân chia thang máy theo đối tượng sử dụng và quẹt thẻ sẽ mang lại nhiều bất tiện cho việc quản lý và khách hàng và việc dùng chung thang máy với khu nhà ở là phức tạp, tốn diện tích. Ngay cả khi bác phân zone thang máy thì vẫn tốn diện tích để làm thang máy dẫn đến giảm diện tích kinh doanh.
Mặt khác, thang máy phục vụ 2 đối tượng này cũng khác nhau về hoạt động nên nếu có thể em xin tư vấn là tách đơn nguyên văn phòng riêng, đơn nguyên nhà ở riêng (với diện tích 7000m2 thì bác cũng không nên chỉ xây 1 đơn nguyên)
Về điều hòa không khí, nếu khối đế không lớn hơn phần thân mà văn phòng lại ở tầng 4-10 thì rất khó bố trí điều hòa (các cục VRV thường để ngoài trời)
Về phần vốn thì em xin phép có ý kiến là nên giảm phần vốn vay, vì ở DA này có kinh doanh nhà ở, bác có thể huy động vốn khách hàng để đầu tư, em xin mạnh dạn đưa ra cơ cấu vốn thế này: 30% là vốn vay, 30% của GXD, 40% huy động của khách hàng
Đối với việc phân tích hiệu quả DA hỗn hợp thế này thì mời bác xem thêm ý kiến của em tại đây:
http://www.giaxaydung.vn/diendan/f182/lai-vay-trong-thoi-gian-xay-dung-doi-voi-du-xay-nha-thuong-mai-63050-2.html
 

nguyentheanh

Tác giả Dự toán GXD
Thành viên BQT
Bài viết
3.648
Điểm thành tích
113
Lĩnh vực
Chủ đầu tư, Công ty tư vấn, Doanh nghiệp phần mềm xây dựng, Giáo viên, giảng viên
Ý kiến của thành viên Hồng Ngân có địa chỉ email hongngan83@gmail.com, tôi xin đăng tải lại để các bạn quan tâm tham khảo:
"E chào anh,
Em là một thành viên của diễn đàn giaxaydung.vn.
Hôm nay em có xem topic về lập và phân tích hiệu quả đầu tư dự án ... do anh khởi xướng.
Em xin phép được góp một số ý kiến như sau:
- Thông tin đầu vào còn sơ sài thế nên tổng mức đầu tư chỉ mang tính khái toán.
- Vấn đề thang máy cho văn phòng và chung cư: thực ra có nhiều công trình dạng tổ hợp TTTM, văn phòng và chung cư như thế này đã được thực hiện và đi vào hoạt động. Việc bố trí thang máy dùng cho văn phòng và căn hộ độc lập với nhau là hoàn toàn có thể (Bộ phận kiến trúc sư sẽ đưa ra giải pháp tốt nhất để tiết kiệm diện tích chiếm chỗ).
- Căn cứ vào số liệu đầu bài, có thể ước lượng ra tổng diện tích sàn xây dựng cho các khu: TTTM, văn phòng và chung cư cho thuế.
- Tổng mức đầu tư sẽ được xác định dựa theo suất vốn đầu tư (cho cả phần xây dựng và thiết bị). Tùy loại, hạng của công trình mà đưa ra suất vốn phù hợp.
- Phần diện tích kinh doanh: phải giả định để tạm tính vì chưa có số liệu thiết kế cụ thể (ví dụ diện tích kinh doanh cho các khu TTTM, văn phòng, chung cư tạm tính 80% diện tích xây dựng tương ứng)
- Phần kế hoạch sử dụng vốn:
Có thể đưa ra phương án như sau:
Lập bảng kế hoạch sử dụng vốn cho từng quý (tháng...) (tùy theo cách phân chia tiến độ thực hiện).
Lập bảng doanh thu dự kiến cho khối căn hộ. Đối với dạng dự án căn hộ chung cư, mục tiêu đặt ra là phải huy động được tối đa vốn từ khách hàng ngay trong thời gian xây dựng. Căn cứ vào kế hoạch thu tiền để xác định số tiền thực thu cho các hợp đồng trong từng quý (tháng...). Như vậy ta có được bảng huy động vốn từ khách hàng theo tiến độ thực hiện dự án.
Vốn tự có: giả sử chiếm 30% tổng nhu cầu vốn.

Như vậy:
Tổng vốn vay = Tổng nhu cầu vốn - vốn tự có - huy động khách hàng
Vốn vay cho từng quý = Nhu cầu vốn từng quý - vốn tự có (phân bổ cho từng quý) - huy động khách hàng trong quý (nếu có)
- Giá bán dự kiến căn hộ (theo anh Thế Anh) 30tr/m2 thực ra chưa thuyết phục lắm. Bởi phải xác định giá vốn (giá thành) thì mới có cơ sở đưa ra giá bán. Ở đây lại gồm 3 khối: TTTM, văn phòng, căn hộ. Nên cần thiết phải lập bảng phân bổ giá vốn cho từng khối để có kế hoạch giá kinh doanh hợp lý
(Có thể bổ sung thêm phần kinh doanh tầng hầm. Mặc dù không lớn nhưng đó cũng là doanh thu)

Hy vọng một vài ý kiến nhỏ của em giúp ích được phần nào.
Em trả lời bài trên diễn đàn nhưng không hiểu sao khi kích vào phần trả lời thì cứ bị treo mãi. Thành ra em gửi mail cho anh.
Kính chúc anh sức khỏe và thành công.

Hồng Ngân.
"

Chân thành cảm ơn bạn Hồng Ngân.
 

naat

Thành viên nhiều triển vọng đạt danh hiệu rất quý và hiếm
Bài viết
1.731
Điểm thành tích
113
bổ sung thêm một số ý để hoàn thiện ý tưởng đầu tư của bác Thế Anh
Về vấn đề phân tích dự án tổ hợp em đã nêu tại địa chỉ trên thì với dự án của bác có thể nhận xét thêm thế này, phần nhà bán chắc chắn có hiệu quả vì vốn đầu tư sẽ không nhiều, phần văn phòng thì hơi khó. Bản thân em đang quản lý 01 dự án kinh doanh văn phòng có TMĐT khoảng 1000 tỷ. Nói thực là cân đong mãi vẫn chưa có hiệu quả. Một đặc điểm của kinh doanh văn phòng là rất khó để huy động vốn, khách hàng thưởng chỉ quan tâm đến tòa nhà đã hoàn thiện.
Mặt khác kinh doanh văn phòng như em đã nói, khách hàng sẽ quan tâm nhiều đến tiện ích.
VD: nhà chung cư thì có thể thang máy, máy phát điện sẽ không cần xịn nhưng văn phòng thì khác. với giá thuê bác dự kiến đưa ra thì nó thuộc văn phòng hạng B+(tạm coi là vậy), vì vậy sẽ phải đầu tư nhiều cho thiết bị
Vấn đề thứ 2, kiến trúc của tòa văn phòng khác với chung cư, phải hoàn thiện dạng kín (nhà kính) do phải dùng điều hòa nên chi phí hoàn thiện đắt hơn nhiều chung cư. mặt khác, khi bác để văn phòng ở dưới, em nói thật là không hòa hợp về kiến trúc đâu (ngó lên thấy cái gì đỏ đỏ bay phâp phới, nhìn kỹ hòa ra cái .. quần đùi của bác Thế Anh :D)
 

naat

Thành viên nhiều triển vọng đạt danh hiệu rất quý và hiếm
Bài viết
1.731
Điểm thành tích
113
Trong kinh doanh bất động sản thì có 1 mảng là nhả ở, một mảng là cho thuê bất động sản.
Nếu làm nhà ở thì hầu như sẽ có lãi và không phải quan tâm đến lượng khách hàng nhiều
riêng cho thuê bất động sản thì khách hàng rất kén chọn, do vậy cần phải có tư vấn thật chuẩn về kinh doanh văn phòng
Bên em thường phải hợp tác với các đối tác như CBRE để họ tư vấn đầu tư. Nói chung làm văn phòng sẽ rất khó so với làm chung cư
 

ks.duc

Thành viên rất năng động
Bài viết
109
Điểm thành tích
18
Lĩnh vực
, , Công ty tư vấn,
Em thì nghĩ thế này: đã làm thì phải tính toán về hiệu trước tiên- đầu tư thì phải đem lại lợi nhuận tài chính. Giả sử đây là một bài toán do chủ đầu tư Thế Anh- một chủ đầu tư sáng suốt và có tầm nhìn chiến lược, đặt ra cho các thành viên GXD thì có lẽ riêng anh đã có đáp án.
Mấy hôm em cũng suy nghĩ, giả sử mình có một dự án như thế, bài toán kinh tế đặt ra quả là khó khăn.
Loại trừ tính "lợi thế" riêng của mỗi dự án, thì phần xem xét, đánh giá thị trường là rất cần thiết. Việt Nam đã gia nhập WTO, nên với các dự án như anh TA đặt ra, việc đánh giá thị trường vô cùng quan trọng.
Nếu như tìm thấy nhu cầu thì lập tức sản xuất ra "cung" để đáp ứng. Nhanh chóng nắm lấy thời cơ.
Tuy nhiên, nếu thấy thị trường bất lợi từ việc nguồn cầu ít, cho đến hiệu quả tài chính thì không có nghĩa là không đầu tư, mà điều chỉnh sao cho có lợi.
Tham khảo tài liệu của những công ty thẩm định, kinh doanh DV bất động sản hàng đầu Việt Nam ( là những tên tuổi trong khu vực và thế giới) em thấy họ làm tuy giản dị nhưng là kết quả của một quá trình làm việc cực kì khoa học và chặt chẽ: CBRE, Savill, Colier.
Họ có những nghiên cứu kĩ càng khi chọn đầu tư vào làm việc với các đối tác của VN. Như vậy, ta thì cần cù đầu tư, họ chắt lọc những dự án minh bạch, lợi thế và có tiềm năng nhất để hợp tác. Cần hơn một chủ đề về vấn đề này.
Điều em muốn nhấn mạnh là: Hãy phân tích kỹ càng các yếu tố mang tính " định tính" trước khi lựa chọn đầu tư cho một dự án bất động sản. Rồi sau đó mới bàn về vấn đề lập dự án ra sao, phương án kĩ thuật, kinh tế, quản lý thế nào.
Một chút tọa đàm cùng các anh!:D
 
Last edited by a moderator:

tranhaiduongvc11

Thành viên sắp lên hạng là thành viên tuyệt vời
Bài viết
692
Điểm thành tích
43
Lĩnh vực
Chào Anh Thế Anh!
Các Anh đã đều đưa ra ý kiến tư vấn cho Anh rồi đó, bên em dự án đầu tư cũng lớn 6000 tỷ, cũng thuê đơn vị tư vấn nghiên cứu thị trường CBRE. Họ làm đơn giản nhưng hiệu quả, phải nghiên cứu rồi mình mới tính đến các bước tiếp anh ạ. Bác có cần tham khảo không cho em mail của Bác.
 
L

levinhxd

Guest
Em xin tham gia một vài ý kiến như sau:
1, Dự án có diện tích lớn như thế thì nên có giải pháp chia ra tòa nhà có 2 đơn nguyên, 1 đế. Các tầng khối đế sẽ là Trung tâm thương mại và văn phòng, nơi đặt dự án là đường Lê Văn Lương hiện tập trung nhiều tòa nhà cho thuê VP nên việc để Tầng 4-tầng 10 là VP có lẽ hơi nhiều. Có thể giải pháp chỉ cần 6-7 tầng VP. Còn lại sẽ là các tầng căn hộ.
2, Đúng như anh Naat nói, việc Đầu tư hệ thống ME cho văn phòng chiếm chi phí khá lớn, hơn nữa khi đã đầu tư vào việc kinh doanh cho thuê VP sẽ có thời gian thu hồi vốn rất dài. Nếu chủ đầu tư không có đủ nguồn vốn hoặc không đợi được thời gian thu hồi vốn dài như thế sẽ chuyển sang phương án bán đứt các tầng VP, giải pháp này cũng khá mạo hiểm khi mà khảo sát của CBRE, Hà Nội và TP HCM vẫn là một trong những thành phố có giá thuê VP cao và xu hướng sẽ giảm xuống.
3, Thời gian tính khấu hao trong bài toán kinh tế này theo e nên thử ở mức 30 năm
4, Tính vay ngân hàng 75% (nếu là của cả TMĐT) là khó khả thi mà nếu chỉ để thực hiện dự án này là không cần thiết, mà lại còn vay ở mức lãi suất 25% thì gần như biết là lỗ :). Nên có phương án đặt ra: Sẽ phải vay ngân hàng ban đầu khoảng 10% TMĐT + vốn chủ sở hữu sẵn có của GXD (GXD có 30% là tương đối nhiều, có khi cũng chẳng phải đi vay :)! Khoản vay ban đầu + vốn sẵn có sẽ thực hiện các công tác chuẩn bị đầu tư và nặng nhất là đóng tiền sử dụng đất và thi công phần cọc móng, tiền sử dụng đất chắc không dưới 100 tỷ, thi công phần cọc móng chắc cũng ko dưới 80 tỷ. Tiếp theo sẽ là kế hoạch huy động vốn từ khách hàng, chính là việc hợp đồng góp vốn hoặc bán căn hộ, bán văn phòng vv...
5, Về doanh thu dự án gồm:
- Doanh thu bán căn hộ
- DOanh thu cho thuê VP hoặc bán đứt VP
- Doanh thu từ việc kinh doanh tầng hầm hoặc diện tích đỗ xe xung quanh
Riêng giá bán dự kiến các căn hộ, giá thuê VP còn phải xem xét tùy thời điểm
6, Lập các khoản chi vận hành, khấu hao vv...
7, Lập các khoản thuế phải nộp..
-> Tổng hợp được chi phí SXKD, tính NPV, IRR, Thời gian hoàn vốn, Kế hoạch trả nợ .....
 

naat

Thành viên nhiều triển vọng đạt danh hiệu rất quý và hiếm
Bài viết
1.731
Điểm thành tích
113
Bác Thế Anh hồi học Ths chắc chắn còn nhớ tài liệu các thầy đưa cho về đề tài thất thoát, lãng phí trong xây dựng rồi. Trong đó nói trên 70% là do khâu quyết định đầu tư. Do vậy cần phải làm kỹ khâu này, đầu tư như thế nào, quy mô, đối tuợng khách hàng,... nói chung để phân tích đầu tư dự án hiệu quả thì khó chứ phân tích hiệu quả đầu tư dự án thì không khó (ai học kinh tế đầu tư đều có thể ngồi tính được mà :D)
 

hdungsetco

Thành viên sắp được phong Thành viên Năng động
Bài viết
44
Điểm thành tích
8
Lĩnh vực
vấn đề mà bác thế anh đưa ra mình xin góp ý 1 vài điểm chính như thế này:
1. Trước khi quyết định các vấn đề về chỉ tiêu tài chính, quản lý dự án, quản lý điều hành về sau bác thế anh phải xác định trước các ý sau:
a. Các chỉ tiêu quy hoạch chính của dự án (mật độ xây dựng, chiều cao tối đa, hệ số sử dụng đất. chỉ tiêu dân số, tiền sử dụng đất phải đóng, đấu nối hạ tầng ra sau) vì tất cả các chỉ tiêu này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thiết kế, và hiệu quả tài chính của dự án. Các thông số này có cụ thể thì mới có thể tính toán các chỉ tiêu khác, nếu không thì cũng chỉ là lập phương án cho vui mà thôi.
b. Nghiên cứu thị trường (cái này hết sức quan trọng) để đưa ra được: giá bán, giá cho thuê, thời điểm tung hàng (các này sẽ ảnh hưởng đến lãi suất ngân hàng của dự án, các chi phí đầu tư của dự án) và kế hoạch bán hàng cụ thể (các này hết sức quan trọng vì ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ giải ngân phù hợp của dự án đó bác) . Các vấn đề như đối thủ cạnh tranh, tình hình tiêu thụ sản phẩm hiện tại, mặt bằng giá..... chỉ mang tính chất tham khảo thôi. Theo kinh nghiệm của em, bác đừng nên thuê cái bọn CBRE hay savvill làm gì mà chỉ mua dữ liệu thị trường (giá cả, tình hình bán hàng, mặt bằng, số dự án ....) của bọn nó thôi chứ mấy cái báo cáo nghiên cứu của bên ấy được mỗi hoàng tráng và bài bản chứ lượng thông tin hữu ích không nhiều đâu và cũng chủ yếu là các dữ liệu thi trường thôi chứ theo lời tư vấn mà làm dự án là có ngày ra đê (em dân miền Nam nói thẳng, anh em nào làm bên tư vấn đừng giận). Cái phần quyết định là phải do mình bác ạ.
c. Từ các ý trên phải đưa ra được : mức độ hoàn thiện văn phòng, mức độ hoàn thiện chung cư, phương án tung hàng (tỷ lệ từng phần là bao nhiêu....), mức độ thu tiền từng đợt, mức độ sang trọng của toàn công trình cũng như của khối chung cư. từ đó xác định được input cơ bản của bài toán tài chính ( giá bán, giá xây, thời gian xây, các phân bổ doanh thu, tiến độ giải ngân, tiến độ thu tiền,.....)
2. Sau khi xong được phần 01, thì quan tâm chủ yếu đến các điểm như sau:
a. diện tích sàn hữu dụng chung cư (%).
b. Phương án kinh doanh văn phòng ( thuê nguyên tầng, hay chia lẻ từng ô văn phòng...) cái này rất quan trọng vì sẽ ảnh hưởng đến thiết kế hệ thống kỹ thuật cho tòa nhà về sau)...Có tính toán đến phương án kinh doanh bán hoàn toàn hoặc 1 phần khu văn phòng cho đối tác khác không).
c. tỷ lệ đầu tư các phần hạng tầng, cảnh quan, sân vườn.
d. tỷ lệ đầu tư các tiện ích phụ theo hoặc phương án liên kết đầu tư các tiện ích (ví dụ kết hợp ngân hàng, đại lý máy bay, thương mại hoặc tự đầu tư lấy rồi cho thuê)...
3. Sau khi xong bước 02 thì tiến hành bước 03 là lập phương án tài chính (cái này các bác kia nói nhiều rồi với lại mang nặng tính kỹ thuật nên khó mà type được cụ thể, đành làm đến đâu xử đến đó vậy). Trong phương án tài chính quan trọng là làm rõ được phân phối của từng yếu tố input từ đó đưa ra được phân tích độ nhạy, phân tích tình huống, và phân tích mô phỏng.

Vài chia sẻ đóng góp cho bác Thế Anh, mong là giúp ích cho công việc của bác.
 

naat

Thành viên nhiều triển vọng đạt danh hiệu rất quý và hiếm
Bài viết
1.731
Điểm thành tích
113
Theo em anh Thế Anh nên tham khảo tiêu chuẩn 323/2004 về thiết kế nhà cao tầng: ở đó sẽ quy định rất rõ về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cách bố trí các phòng ở để kinh doanh, dịch vụ, giao thông cho tòa nhà, bố trí chỗ để xe, v.v.v. Ngoài ra anh cũng phải qua viện quy hoạch để tham khảo quy hoạch xem khu vực có dự án quy định mật độ dân số thế nào, cho phép xây ra sao cho phù hợp quy hoạch, tất nhiên có thể điều chỉnh quy hoạch cho hợp lệ và có lợi cho nhà đầu tư.Rồi còn nhiều vấn đề khác nữa. sau đó sẽ giả thiết nhiều phương án để đánh giá, phân tích hiệu quả đầu tư cho phù hợp và hiệu quả. Chứ nếu như mật độ xây dựng là 45% em thấy đang cao so với tiêu chuẩn đấy. chưa nói đến hệ số sử dụng đất.Nói chung nhiều vấn đề nếu gặp nhau thi mới có thể trao đổi vơi anh được. Chúc anh thành công
Vũ Khắc Trung
45% thì cao so với tiêu chuẩn nhưng mà bây giờ người ta lập quy hoạch TMB theo quy chuẩn quy hoạch xây dựng số 04: 2009 rồi. quy chuẩn này cho phép mật độ còn cao hơn nữa. còn hệ số sử dụng đất người ta không còn khống chế chặt nữa đâu. chủ yếu là phải thỏa thuận được chiều cao công trình.
 

nguyentheanh

Tác giả Dự toán GXD
Thành viên BQT
Bài viết
3.648
Điểm thành tích
113
Lĩnh vực
Chủ đầu tư, Công ty tư vấn, Doanh nghiệp phần mềm xây dựng, Giáo viên, giảng viên
Cảm ơn các bạn đồng nghiệp đã góp ý. Với dự án này, tôi chia tính toán phần hiệu quả dự án làm 2 phần. Một phần tính cho Phần thương mại và văn phòng cho thuê, một phần tính khu căn hộ để bán. Với mức giá bán căn hộ thời điểm này được tính thấp, phần cho thuê cũng tính với giá thấp (để cho dự án thiên về án toàn). Kết quả cho thấy: NPV phần căn hộ là dương, NPV phần thương mại và thuê văn phòng là âm. IRR khoảng 10,575%. Thời gian trả nợ là 10 năm. Hệ số khả năng trả nợ là 1,11.

Vấn đề tôi muốn đưa ra trao đổi với các bạn là: Lấy NPV của phần căn hộ + NPV của phần thương mại ra số dương và kết luận dự án đáng giá có được không?
 

naat

Thành viên nhiều triển vọng đạt danh hiệu rất quý và hiếm
Bài viết
1.731
Điểm thành tích
113
Cảm ơn các bạn đồng nghiệp đã góp ý. Với dự án này, tôi chia tính toán phần hiệu quả dự án làm 2 phần. Một phần tính cho Phần thương mại và văn phòng cho thuê, một phần tính khu căn hộ để bán. Với mức giá bán căn hộ thời điểm này được tính thấp, phần cho thuê cũng tính với giá thấp (để cho dự án thiên về án toàn). Kết quả cho thấy: NPV phần căn hộ là dương, NPV phần thương mại và thuê văn phòng là âm. IRR khoảng 10,575%. Thời gian trả nợ là 10 năm. Hệ số khả năng trả nợ là 1,11.

Vấn đề tôi muốn đưa ra trao đổi với các bạn là: Lấy NPV của phần căn hộ + NPV của phần thương mại ra số dương và kết luận dự án đáng giá có được không?
Về vấn đề dự án hỗn hợp thì có nhiều cách tính. Trong đó có việc tính tách 2 phần như bác nói. tuy nhiên, xét trên tổng thể dự án, bác có thể thử phương án như sau:
- Phần kinh doanh nhà bán thường là có lãi. Vậy để giảm chi phí cho tổng thể dự án, lấy doanh thu từ bán hàng này tài trợ cho một số chi phí của dự án như: giảm tỷ lệ vốn vay, chi trả cho toàn bộ lãi vay của dự án, chi cho toàn bộ các chi phí tư vấn, chi phí quản lý dự án, chi phí khác.
- Nếu bác hạch toán như vậy, phần văn phòng chỉ còn chi phí thiết bị+xây dựng+tiền thuê đất (nếu có), lúc này phân bổ chi phí cho phần văn phòng, các chi phí sẽ hạch toán giảm xuống, hiệu quả sẽ tăng lên và như vậy cơ bản sẽ đảm bảo cho NPV của văn phòng có thể sẽ dương
 

dohuukhoa_hateco

Thành viên nhiều triển vọng
Bài viết
19
Điểm thành tích
3
Lĩnh vực
Gửi bác TA và các anh em,
Thế mới biết khi bắt tay vào làm dự án thì mọi việc không hề đơn giản. Nhiều khi anh em chúng ta phải tư vấn cho CĐT những phương án để họ có thể có được quyết định đầu tư sáng suốt nhất. Tuy nhiên, có một số thông tin ban đầu (gọi là tiên đề) mà bắt buộc phải có để có cơ sở đưa ra các phương án đó là:
- Mảnh đất xây dựng là đất sử dụng lâu dài hay đất thuê có thời hạn (50 năm, 99 năm or khác)? => Cái này quan trọng lắm.
- Đất đã có sổ đỏ chưa? Đất sạch hay đất còn phải GPMB, chi phí để có đất sạch là bao nhiêu, nội dung GPMB gồm những công việc gì => giá đất và chi phí GPMB ảnh hưởng rất lớn tới TMĐT.
- Việc xác định số tầng cao phải phù hợp với quy hoạch chi tiết khu vực, thỏa mãn độ cao không tĩnh khống chế => không biết chiều cao 21 tầng này đã có cơ sở chưa?
- Vốn tự có của chủ đầu tư là bao nhiêu? không thể tùy tiện đặt ra một tỷ lệ vì với thời điểm này huy động khách hàng thì không được mà vay vốn NH cũng ko được đâu => Phương án sẽ dễ dàng trở thành không khả thi
- Mức hoàn thiện của công trình => vì nó ảnh hưởng tới giá bán nhà, giá cho thuê văn phòng. Theo em biết thì khu Lê văn Lương là khu đất vàng (giá đất tại đây hiện cao ngất ngưởng), chả ai lại đi đầu tư một cái văn phòng hạng xoàng kết hợp với chung cư trung bình và trên trung bình cả, hiệu quả thấp lắm.
- Chắc chắn phải xây văn phòng ở tầng thấp, chung cư ở tầng cao vì muốn cho mấy ông ngân hàng, salon oto, showroom.. thuê thì phải là những tầng thấp.
- Phương án kinh doanh: cái này cũng rất rất quan trọng vì nó là ý tưởng của CĐT, nếu CĐT chưa xây dựng được thì tư vấn phải giúp. Có thể đặt ra nhiều bài toán là: Văn phòng xây để cho thuê toàn bộ hoặc bán một nửa (ngay trong quá trình xây dựng để lấy vốn) thuê một nửa hoặc bán đứt toàn bộ các sàn văn phòng. Chung cư xây dựng cho đối tượng nào? thu nhập trung bình, khá hay thu nhập cao?
- Về vấn đề lãi vay: Lãi vay đưa vào tính toán thời điểm này cộng với bức tranh u ám của thị trường bđs thì chả nhà đầu tư nào có lãi đâu. Việc xác định tỷ lệ lãi vay cần dựa trên mức trung bình lãi vay trong khoảng 3 năm gần đây, tức là tính toán lãi vay trong điều kiện thị trường không có bất ổn.
- Với tầng hầm: Công trình xác định chỉ có 1 tầng hầm thì tốt nhất là nên làm bán hầm => vừa thi công nhanh lại vừa rẻ (bình thường 1 tầng hầm bằng 2 tầng nổi nhưng với bán hầm thì chỉ khoảng 1,1-1,3 tầng nổi).
- Về giá bán và giá cho thuê: Căn cứ vào mức độ đầu tư như đã nói ở trên, vị trí căn, vị trí tầng,... cộng với việc tham khảo thông tin từ các báo cáo về thị trường bất động sản hàng quý của các đơn vị như CBRE, Savills hay Hiệp hội bđs ta đưa ra mức giá chứ ko ép buộc giá như bác TA đề xuất đâu. Kinh tế thị trường mà.
Vài lời mạo muội, nếu có gì sai mong bác TA và anh em chỉ giáo thêm.
Thanks!
 

dohuukhoa_hateco

Thành viên nhiều triển vọng
Bài viết
19
Điểm thành tích
3
Lĩnh vực
Không tính NPV của 2 phần căn hộ và thương mại riêng. Phải tính dòng tiền bao gồm doanh thu từ 2 hoạt động này.
 

naat

Thành viên nhiều triển vọng đạt danh hiệu rất quý và hiếm
Bài viết
1.731
Điểm thành tích
113
Không tính NPV của 2 phần căn hộ và thương mại riêng. Phải tính dòng tiền bao gồm doanh thu từ 2 hoạt động này.
Trong lý thuyết phân tích đầu tư dự án thì người ta không nói tới từng sản phẩm của dự án mà chỉ xét đến tính hiệu quả tổng thể của dự án. Nhưng đối với quản trị doanh nghiệp, người ta phải hạch toán từng sản phẩm. Khi bán hàng là nhà ở, sản phẩm cơ bản sẽ không cần xét đến dòng tiền vì khi kết thúc, bàn giao tài sản đã thu hết tiền phải phải hạch toán lãi lỗ để nộp thuế. Vậy cơ bản dòng tiền về giai đoạn sau chỉ còn doanh thu của phần cho thuê văn phòng. lúc này nếu cộng doanh thu nhà bán vào sẽ gây bất lợi cho việc xét tính hiệu quả thực tế của văn phòng. mặt khác, người quản trị doanh nghiệp cần phải biết hiệu quả của từng sản phẩm để xem xét mức độ đầu tư nên việc tách ra để phân tích là cần thiết.
 

Tải bộ cài phần mềm Dự toán GXD, Đấu thầu GXD, Thanh Quyết toán GXD, Quản lý chất lượng GXD. Dành cho người mua bản quyền
Kích để xem khóa học Dự toán công trình
Kích để xem khóa học Dự toán công trình
Phần mềm quản lý chất lượng công trình QLCL GXD
Hãy kích để tới bài giới thiệu Khóa học Đọc bản vẽ và đo bóc khối lượng
Tìm hiểu khóa học Thanh Quyết toán GXD

Học lớp đọc bản vẽ và đo bóc khối lượng tốt nhất tại Hà Nội và Hồ Chí Minh

  • 4.382
  • 0
Học lớp đọc bản vẽ và đo bóc khối lượng tốt nhất tại Hà Nội và Hồ Chí Minh 1. Đối tượng của lớp đọc bản vẽ và bóc khối lượng: Cán bộ làm về dự toán, ban quản lí dự án, kho bạc, ngân hàng, kiểm toán, kế toán, thanh tra,… có công việc liên quan...

Tìm thành viên

Top Bottom