PDA

Xem bản đầy đủ : Cách tính tiền sử dụng đất



qtlehien
11-05-2008, 12:59 AM
Cho mình hỏi hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất đối với dự án xây dựng nhà cao tầng? vì theo mình biết khi xây dựng dự án nhà cao tầng thì có hệ số sử dụng đất do vậy tiền sử dụng đất khác so với cách tính tiền cho dự án nhà phố. ko theo cách tính đơn giãn là giá thị trường và khấu hao tiền bồi thường. các bạn cho mình biết với nha! ths!

toanhuong198
12-05-2008, 05:42 PM
Theo quy định Chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất Theo lọai đất và mục đích sử dụng, được xác định tại quy họach được duyệt và quyết định giao đất.
Cụ thể : Diện tích đất được giao xây dựng khu đô thị-khu dân cư phải nộp tiền sử dụng đất, trừ các diện tích sử dụng cho mục đích công cộng như : Giao thông, công viên, mặt nước...(Không kinh doanh).
Về đơn giá phải thuê Tư vấn định giá theo quy định(Điều 28/NĐ 84)
Chi tiết xem tại NĐ 198/2004(Chương I-II) , NĐ 84/2007(Điều 20;28)

lemanh
23-05-2008, 05:00 PM
về tiền sử dụng đất, mình có ý kiến như sau:
+ về diện tích tính tiền sử dụng đất: là tổng diện tích cho khu đất xây dựng chung cư bao gồm: diện tích xây dựng chung cư, đường nội bộ, các công trình phục trợ phục vụ chung cư.
+ Về đơn giá nộp tiền sử dụng đất: theo đơn giá của UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm ký quyết định giao đất ( điều 4 nghị định 84)

qtlehien
25-05-2008, 01:23 PM
Các ban ơi!
Ý mình muốn hỏi là dự án có hệ số sử dụng đất cao, thì tiền sử dụng đất nộp cho nhà nước có thay đổi so với dự án xây dựng nhà có hệ số sử dụng đất thấp hay ko? và nếu có thì cách tính tiền sử dụng đất là như thế nào? Các bạn giúp mình với! Tkx all!

hungvina16
25-05-2008, 02:27 PM
Các ban ơi!
Ý mình muốn hỏi là dự án có hệ số sử dụng đất cao, thì tiền sử dụng đất nộp cho nhà nước có thay đổi so với dự án xây dựng nhà có hệ số sử dụng đất thấp hay ko? và nếu có thì cách tính tiền sử dụng đất là như thế nào? Các bạn giúp mình với! Tkx all!

Điều 4 Nghị đinh 198.2004 quy định Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất:
"Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất.
1. Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao, được phép chuyển mục đích sử dụng, được chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của Chính phủ.
3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá.
4. Thời hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định gia hạn sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất."

Như vậy , Hệ số sử dụng đất không phải là yếu tố được sử dụng để tính tiền sử dụng đất .

qtlehien
25-05-2008, 06:56 PM
Uh!
Mình cám ơn Hungvina, trước đây mình cũng suy nghĩ như vậy, nhưng qua quá trình làm việc mình thấy là nếu bạn xây dựng nhà phố hay nhà cao tầng thì diện tích sàn mà bạn bán được rất khác nhau (do hệ số sử dụng đất khác nhau), như vậy nhà nước đâu có dễ dàng để cho bạn thu một khoản chênh lệch lớn dễ dàng như vậy. Nếu dễ thì ai cũng đầu tư nhà cao tầng rùi!

Mình đang làm 1 cty BĐS tại TPHCM cty mình có 1 dự án, khi thay đổi diện tích sàn xây dựng, cty mình đã phải đóng bổ sung tiền sử dụng đất cho nhà nước (lưu ý: bọn mình chỉ thay đổi diện tích sàn, ko thay đổi diện tích đất xây dựng).

Tks.
Hien

hungvina16
25-05-2008, 07:21 PM
Tôi nghĩ có sự nhầm lẫn nào đó ở đây !
Tôi cũng đã từng làm dự án và từng nộp tiền SD đất cho Nhà nước, nhưng chưa thấy trường hợp nào như vậy : Tăng diện tích sàn, không thay đổi diện tích XD lại phải nộp bổ sung tiền đất.
Bạn có thể nói rõ hơn về trường hợp của bạn được không , để cùng thảo luận.

lemanh
25-05-2008, 09:00 PM
thực tế, luât đất đai 1993 cũng có một nghị định qui định về việc phân bổ tiền sử dụng đất đối với chung cư (nên hiểu đây là thuộc QSDĐ chung) cho các hộ ở các tầng khác nhau với các hệ số qui định cho các tầng.
tuy nhiên, khi luật đất đai 2003 ra đời thì nghị định này ko còn được thực hiện nữa.
mình cũng vừa thực hiện kê khai nộp tiền sử dụng đất đối với 01 dự án tại TP. HCM, trong đó bao gồm nhà liên kế, biệt thự..., nhà chung cư và các phần đất cho thuê có thời hạn như trường học, trung tâm ytế... ko thấy trường hợp nâng tầng thì phải nộp thêm tiền (lưu ý: dự án bọn mình cũng điều chỉnh từ 9 tầng lên 12 tầng).
Bạn qtlehien nên xem lại, trong các văn bản chính thức, chưa có văn bản nào qui định là hệ số cao thì phải nộp thêm tiền (vì thực tế, hệ số cao thì đồng nghĩa với việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất-ko có nghĩa là xây dựng hết diện tích) vì luật qui định: khuyến khích sử dụng đất hiệu quả.

Binh Ball
27-06-2008, 11:29 AM
về tiền sử dụng đất, mình có ý kiến như sau:
+ về diện tích tính tiền sử dụng đất: là tổng diện tích cho khu đất xây dựng chung cư bao gồm: diện tích xây dựng chung cư, đường nội bộ, các công trình phục trợ phục vụ chung cư.
+ Về đơn giá nộp tiền sử dụng đất: theo đơn giá của UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm ký quyết định giao đất ( điều 4 nghị định 84)

về diện tích tính tiền sử dụng đất: Bạn lemanh nói đúng khg vậy các bạn?

Về đơn giá nộp tiền sử dụng đất: theo đơn giá của UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm ký quyết định giao đất => nhưng nếu công ty BĐS bỏ tiền ra đền bù rồi XD 1 khu đô thị mới ở 1 xã vùng sâu vùng xa thì giá đất ở phải đóng tính như thế nào (giá đất ở nông thôn hay đất ở đô thị vì bản giá đất của Tỉnh chưa có khu đô thị mới này)??

hungvina16
27-06-2008, 12:10 PM
Theo mình :
1. Về xác định diện tích phải nộp tiền sử dụng đất :
-Theo NĐ 198.2004: Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao, được phép chuyển mục đích sử dụng, được chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-Theo NĐ 84.2007 thì việc sử dụng đất đối với đất dự án xây dựng khu đô thị (kể cả khu dân cư đô thị), khu dân cư nông thôn và các khu sản xuất, kinh doanh có nhiều phần diện tích đất có mục đích sử dụng khác nhau nhưng không phải là khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao được thực hiện như sau:
a) Đối với diện tích đất sử dụng cho mục đích công cộng thì Chủ dự án không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
..........
2. Về giá đất :
Dự án khu đô thị mới ở 1 xã vùng sâu vùng xa ( không thuộc thành phố, thị xã, thị trấn) thì giá đất phải đóng trong trường hợp được giao đất có thu tiền SD đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất của DA ( đất ở nông thôn) và do UBND tỉnh quyết định tại thời điểm giao đất theo quy định của chính phủ về phương pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất.

kimtoanco
27-06-2008, 11:22 PM
Thưa các bác !
Các bác cứ mải tranh cãi mí nhau mà làm gì ??? Trong khi các bác ở trên Bộ Tài-Môi/Bộ Tài chánh...đã ban hành hướng dẫn rùi !!!
Tớ đồng ý với bạn toanhuong198 về vấn đề này, xin các bác hãy vui lòng và chiệu khó đọc lại :
* Nghị định 198/2004/NĐ-CP (Điều 2; 4.2)
* Nghị định 84/2007/NĐ-CP (Điều 28 mục 5)
* Thông tư liên tịch 14/2008/TTLT (Mục VI)
Xin cảm ơn các bác đã chiệu khó nghe em trình bày.
Xin cảm ơn các bác !

Binh Ball
09-07-2008, 10:48 AM
Theo mình :
1. Về xác định diện tích phải nộp tiền sử dụng đất :
-Theo NĐ 198.2004: Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao, được phép chuyển mục đích sử dụng, được chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-Theo NĐ 84.2007 thì việc sử dụng đất đối với đất dự án xây dựng khu đô thị (kể cả khu dân cư đô thị), khu dân cư nông thôn và các khu sản xuất, kinh doanh có nhiều phần diện tích đất có mục đích sử dụng khác nhau nhưng không phải là khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao được thực hiện như sau:
a) Đối với diện tích đất sử dụng cho mục đích công cộng thì Chủ dự án không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
..........
2. Về giá đất :
Dự án khu đô thị mới ở 1 xã vùng sâu vùng xa ( không thuộc thành phố, thị xã, thị trấn) thì giá đất phải đóng trong trường hợp được giao đất có thu tiền SD đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất của DA ( đất ở nông thôn) và do UBND tỉnh quyết định tại thời điểm giao đất theo quy định của chính phủ về phương pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất.
2. Về giá đất : như vậy là tùy thuộc vào việc lobby UBND tỉnh phải khg bạn?
Mình nghe nói về việc đóng tiền SDĐ theo giá đất chưa có cơ sở ha tầgn và quyết định 05 gì đó, bạn nào biết cho mình xin file quyết định đó

Nhân tiện có file thuyết minh dự án KĐT Tân Đức của ITA, xin chia sẽ cùng các bạn (có nói tới tiền SDĐ theo giá đất chưa có cơ sở ha tầgn )

cunxanh
09-07-2008, 10:57 PM
Bác hungvina16 quả nhiên thông thái, vấn đề gì cũng biết tuốt, mà lại hơi bị chính xác.

tuan11x4
11-07-2008, 10:07 AM
Cho mình hỏi hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất đối với dự án xây dựng nhà cao tầng? vì theo mình biết khi xây dựng dự án nhà cao tầng thì có hệ số sử dụng đất do vậy tiền sử dụng đất khác so với cách tính tiền cho dự án nhà phố. ko theo cách tính đơn giãn là giá thị trường và khấu hao tiền bồi thường. các bạn cho mình biết với nha! ths!

Nếu chỉ nói về tiền sử dụng đất thì chỉ tính trên diện tích đất xây dựng, chưa hề có văn bản nào nói về việc có hệ số cho nhà cao tầng. Chỉ có hệ số phân bổ tiền sử dụng đất vào từng tầng để tính giá bán của căn hộ sau này.
Mình cũng không rõ các bạn ở các nơi tính toán tiền sử dụng đất trong tổng mức đầu tư thì thế nào. Nhưng ở HP, mình đã làm một số dự án chung cư cao tầng, việc tính tiền sử dụng đất trong tổng mức chỉ là tạm tính. Sau này khi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Uỷ ban NDTP mới giao cho các SỞ TC và TNMT tình toán tiền sử dụng đất, báo cáo UB. Giá trị đó mới là giá trị chính xác.

thangquaydieu
26-08-2008, 09:38 AM
Các bác cho em hỏi, tiền sử dụng đất có được nộp chậm trong vòng 1 năm không. Nếu phải nộp luôn 1 cục xong mới thi công hạ tầng thì chủ đầu tư mệt quá

chocolate_skin147
15-09-2008, 01:37 PM
Các bác cho em hỏi, tiền sử dụng đất có được nộp chậm trong vòng 1 năm không. Nếu phải nộp luôn 1 cục xong mới thi công hạ tầng thì chủ đầu tư mệt quá
-----------------------------------------------------------------
Cái này tớ chỉ biết rằng nếu bạn ở Hà Nội thì theo Quyết định số 15/2007/QĐ-UBND thành phố thì bạn phải nộp trước khi có quyết định giao đất thôi, còn nếu bạn trả tiền theo phương án 1 năm 1 thì sẽ theo quy định của sở tài nguyên và môi trường.Thân! :)

ruouchat
01-04-2009, 02:15 PM
chào mọi người trên diễn đàn.
em là lính mới của 1 công ty xây dựng. hiện nay công ty em đang làm thủ tục chuyển mđ SDĐ của 1 dự án xây dựng nhà ở để bán cho CBNV tại HN. các bác làm ơn hướng dẫn em vì hiện em k hiểu cách tính tiền SDĐ.

capovoc
01-04-2009, 05:23 PM
Theo mình :
1. Về xác định diện tích phải nộp tiền sử dụng đất :
-Theo NĐ 198.2004: Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao, được phép chuyển mục đích sử dụng, được chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-Theo NĐ 84.2007 thì việc sử dụng đất đối với đất dự án xây dựng khu đô thị (kể cả khu dân cư đô thị), khu dân cư nông thôn và các khu sản xuất, kinh doanh có nhiều phần diện tích đất có mục đích sử dụng khác nhau nhưng không phải là khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao được thực hiện như sau:
a) Đối với diện tích đất sử dụng cho mục đích công cộng thì Chủ dự án không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
..........
2. Về giá đất :
Dự án khu đô thị mới ở 1 xã vùng sâu vùng xa ( không thuộc thành phố, thị xã, thị trấn) thì giá đất phải đóng trong trường hợp được giao đất có thu tiền SD đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất của DA ( đất ở nông thôn) và do UBND tỉnh quyết định tại thời điểm giao đất theo quy định của chính phủ về phương pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất.

Bạn hungvina16 nêu là chính xác theo nội dung quy định của NĐ 198 năm 2004 phải căn cứ vào:
1-Diện tích đât phải nộp tiền SDĐ(trừ DT đất công cộng không phải nộp tiền SDĐ)trong QĐ giao đất.
2-Loại đất(mục đích SDĐ)theo QH chi tiết và DADT được cơ quan thẩm quyền phê duyệt.
3-Đơn giá đât phải nộp căn cứ vào thời điểm quy định trong QĐ giao đất để áp giá đất được công bố hàng năm.Tuy nhiên,do DA thực hiện ở vùng sâu,vùng xa thì mức độ sinh lợi ít,giá đất không có hoặc không phù hợp thì nên đề nghị cơ quan thẩm định giá lập giá trình cơ quan tài chính thẩm định trình cấp thẩm quyền phê duyêt làm cơ sở nộp tiền SDĐ.

ruouchat
02-04-2009, 12:43 AM
mình biết hiện đang áp dụng Nđ 84. nhưng công ty mình đang fải nhờ bên tư vấn lập chứng thư định giá để có cơ sở xđ tiền SD đất. mình đã hỏi các nv khác nhưng vẫn chưa rõ tại sao lại fải xđ theo giá thị trường và và tại sao lại không áp theo bảng giá đất mới ban hành. và có cơ sở pháp lý nào hướng dẫn tính cách này không.
rất mong được sự giải đáp của mọi người trên diễn đàn. thanks.

capovoc
07-04-2009, 10:27 AM
mình biết hiện đang áp dụng Nđ 84. nhưng công ty mình đang fải nhờ bên tư vấn lập chứng thư định giá để có cơ sở xđ tiền SD đất. mình đã hỏi các nv khác nhưng vẫn chưa rõ tại sao lại fải xđ theo giá thị trường và và tại sao lại không áp theo bảng giá đất mới ban hành. và có cơ sở pháp lý nào hướng dẫn tính cách này không.
rất mong được sự giải đáp của mọi người trên diễn đàn. thanks.

Theo quy định của Luật Đất đai thì giá đất được công bố từ 01 tháng 01 hàng năm là giá đất thị trường trong điều kiện bình thường(không có đột biến) theo khung giá của Chính phủ để quy định những nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất phải đóng cho NSNN như tiền sử dụng đấtkhi được giao đất,tiền thuê đất,thuế chuyển quyền SDĐ,chuyển mục đích SDĐ,lệ phí trước bạ,giá đất bồi thường....Tuy nhiên,một giá đất khó có thể đáp ứng được các mục đích trên,ví dụ nhà nước muốn thu tiền sử dụng đất cao nhưng người SDĐ lại muốn nộp thấp nhưng khi đền bù lại muốn giá cao....Nói chung bài toán về giá đât rất là rắc rối,vì vậy có một luật bất thanh văn khi xây dựng và công bố giá đất là giá đất chỉ bằng khoảng 50-60% giá thị trường.Vì vậy,với một khu đất cụ thể,một mục đích SDĐ cụ thể các cơ quan thường yêu cầu xác định lại giá đất tương đương giá thi trường để xác định nghĩa vụ tài chính của người SDĐ cụ thể.

qtlehien
29-04-2009, 11:10 AM
Capovoc nói chính xác kìa, mình hỏi là hệ số sử dụng đất vào tính giá đất chuyển mục đích sử dụng ko?
theo capovoc giá đất theo mục đích sử dụng theo QH chi tiết và DADT được cơ quan thẩm quyền phê duyệt.=> vậy hệ số sử dụng đất có ảnh hưởng đến tính giá đất chuyển mục đích.
Hiện tại mình đang thực hiện hồ sơ tính giá chuyển mục đích sử dụng đất để nộp cho dự án cty mình, 2 tuần nữa mình sẽ post đầy đủ hướng dẫn từ sở tài chính cho các bạn tham khảo.

hatmituac
25-05-2009, 08:51 PM
Chào cả nhà. Mọi người oi cho minh hoi. Minh đang tính tiền sử dụng đất 1 nhà chung cư xây dựng trên 1 ô đất đã quy hoạch trong Khu đô thị. Theo NĐ87/2007 thi diện tích sử dụng cho mục đích công công k phải chịu tiền SDD, Vây ô đất của minh là 12000m2, diện tích XD là 3000m2. Phần còn lại là cây xanh và sân thôi. Vậy minh chịu tiền SDD theo diẹn tích nào?
Sau khi xây chung cư thì minh bán căn hộ . vậy thì khi phân bổ tiền SDD cho các căn hộ thì theo quy định nào vậy?
Minh tìm mỏi mắt chẳng thấy cái văn bản nào hướng dẫn việc đó. Giup mình với!!!!!!!!!!!!!!

hatmituac
25-05-2009, 10:55 PM
Điều 4 Nghị đinh 198.2004 quy định Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất:
"Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất.
1. Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao, được phép chuyển mục đích sử dụng, được chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của Chính phủ.
3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá.
4. Thời hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định gia hạn sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất."

Như vậy , Hệ số sử dụng đất không phải là yếu tố được sử dụng để tính tiền sử dụng đất .
Chào bạn Hungvina16.
1.Theo y kien cua ban thi tien su dung dat can cu 3 yeu to: dtich dat, gia dat và thời hạn sử dụng đất. Vay ap dung cach tính do nhu the nao. Bạn giải thích với.
Bên toi da co 1 du án thue tham dinh gia dat thi ho tinh theo phương pháp thặng dư như sau:
tổng dthu ptrien-tổng chi phí phát triển
dthu phát triển= giá đất thị trường tại khu vực đó x diện tích đất khu nhà (không kể tiền đường giao thông khu nhà sử dụng chung)
tổng chi phí ptriển = tổng mức đầu tư +lãi vay + lợi nhuận
Như vậy cách tính nảy không liên quan gì đến thời hạn sử dụng đất.
2. Tôi cũng muốn xin ý kiến tư vấn của bạn về cách tính tiền sử dụng đất đối với ô đất quy hoạch khu đô thị nhà chung cư có diện tích XD=1/5 diện tích ô đất. 4/5 diện tích còn lại chỉ là sân và cây xanh, không có tường rào ô đất. vậy diện tích cây xanh và sân đó được coi là diện tích công cộng sử dụng chung hay diện tích sở hữu của chủ đầu tư?
Vậy diện tích tính tiền SDD là diện tích xây dựng toà nhà hay toàn bộ diện tích khu đất?
Theo quan điểm của bạn thì tiền SDD đất k phụ thuộc vào yếu tổ mật độ SDD. Vậy khi tôi bán căn hộ trên toà nhà đó thì tiền SDD tôi tính vào đơn giá bán như thế nào? có kể đến hệ số tầng cao k?
Rất mong được sự quan tâm giải đáp của bạn. Xin chân thành cảm ơn!

chuotbach1001
26-05-2009, 01:47 AM
Hi hamituac!
cty mình cũng đang thuê tư vấn thẩm định giá trị lô đất để xđ tiền sử dụng đất fải nộp, tuy chưa có kết quả nhưng qua tìm hiểu mình thấy thế này:
1. Về phương pháp xd chi phí: theo pp tổng DT phát triển - tổng cp phát triển: thì trong pp này đã bao gồm cả việc tính đến thời gian sử dụng (vd doanh thu cho thuê siêu thị năm 1, năm 2...) là đã tính tới thời gian sử dụng rồi& chi tiết có thể xem thông tư số 145 /2007/TT-BTC của BTC. Đồng thời những DA xin giao đất đầu tư DA hiện nay fổ biến là 50 năm, đv những DA thấp hơn thì bạn có thể khấu trừ cho mỗi năm theo nghị định sô 198
2. Về việc xác định chi phí nộp tiền sd đất cho 1/4 hay cho cả lô đất: hiện nay các DA thường nộp cho fần đất xd ctrình (nghĩa là đv DA này thì 1/4 lô đất thôi), nhất là DA của bạn ko có tường rào thì fần đất ấy có thể coi là đất công cộng--> do đó khi xd tổng số tiền fải nộp theo pp tổng DT PT-Tổng CP PT =A/Sxd thì đơn giá nộp tiền sử dụng đất sẽ cao hơn so với A/Slô đất và dễ cao hơn so với bảng giá đất tp công bố nên cđt sẽ dễ bảo vệ đơn giá ấy trước hội đồng thẩm định giá hơn.
3. Cuối cùng là việc phân bổ tiền sử dụng đất vào đơn giá bán nhà: e chưa fải làm trực tiếp vụ này nên ko rõ cách tính các cđt hiện nay thường áp dụng. bác nào biết up lên cho pakon tham khảo nha

thutmt
26-03-2010, 06:44 PM
Các ban ơi!
Ý mình muốn hỏi là dự án có hệ số sử dụng đất cao, thì tiền sử dụng đất nộp cho nhà nước có thay đổi so với dự án xây dựng nhà có hệ số sử dụng đất thấp hay ko? và nếu có thì cách tính tiền sử dụng đất là như thế nào? Các bạn giúp mình với! Tkx all!
Đúng là dự án nhà cao tầng, tiền sử dụng đất phải đóng có nhân một hệ số nhà cao tầng. Do nhà cao tầng mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn nhà thấp tầng (phân lô), nên nhà nước phải thu thêm tiền sử dụng đất bằng cách nhân thêm hệ số (mình khg biết chính xác tên gọi). Mình biết có 1 dự án ở Quận 7, TPHCM khi chuyển từ đất phân lô sang xây dựng chung cư cao tầng, phải tính lại nghĩa vụ tài chính do thay đổi quy hoạch có hiệu quả kinh tế cao hơn, và Sở Tài Chính thông báo đóng thêm khoảng 150 tỷ (mặc dù lúc đất phân lô đã đóng tiền sử dụng đất).

Có điều mình không biết phương pháp tính hệ số này như thế nào để chia sẽ thông tin. Có bạn nào biết phương pháp tính hệ số này thì cùng chia sẽ cho mọi người cùng biết.

naat
27-03-2010, 11:40 AM
về tiền sử dụng đất thì qua thực tế mình làm mình có mấy ý kiến:
- Đối với nhà cao tầng thì không phải tính theo hệ số sử dụng đất mà tính theo mục đích sử dụng đất có giá trị cao nhất. VD: đất xây dựng công trình hỗn hợp nhà ở và thương mại thì tính theo quy định giao đất ở và chỉ tính cho đất, không liên quan đến diện tích sàn xây dựng.
Phần diện tích này được xác định theo quy hoạch hoặc theo quyết định giao đất. VD: giao 5000m2 đất trong đó 2000m2 để xây dựng công trình cao tầng thì chỉ tính giá giao đất cho 2000m2 thôi. phần còn lại thì tùy theo mục đích mà có thể là thuê đất hàng năm,hoặc giao không thu tiền đất.
- việc giao đất không theo khung giá đất nhà nước công bố mà sẽ được định giá lại theo giá thị trường tại thời điểm giao đất.
VD: khung giá NN 30trđ/m2 định giá lại là 40trđ/m2 thì phải trả là 40trđ/m2. THẩm định giá lại này thường do Sở Tài chính chủ trì sau đó trình UBND phê duyệt đối với từng dự án cụ thể.
- Không phải cứ thích là xây nhà cao lên là được mà phải theo quy hoạch được duyệt. Nếu mà bạn đã giao đất xây nhà theo quy hoạch rồi mà muốn nâng tầng thì phải xin điều chỉnh quy hoạch rồi phải nộp nghĩa vụ tài chính về đất bổ sung.

naat
27-03-2010, 11:48 AM
khi điều chỉnh quy hoạch (nâng cao hệ số sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất) thì phải nộp thêm nghĩa vụ tài chính bổ sung. nguyên tắc xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung là định giá lại giá trị sử dụng đất rồi trừ đi tiền đất đã nộp.
VD bạn đã nộp tiền SDĐ cho đất là 80 tỷ rồi. nhưng bạn điều chỉnh quy hoạch thì NN sẽ định giá lại giá trị lô đất theo quy hoạch mới và hiệu quả kinh tế do điều chỉnh QH mang lại là 230tỷ thì bạn phải nộp bổ sung là 150tỷ. Còn làm sao để ra 230tỷ thì đã có phương pháp hướng dẫn. Về cơ bản là phải thuê công ty thẩm định giá để định giá lại giá trị lô đất (ngày trước mình tự định giá nhưng bây giờ đã có quy định phải do thẩm định giá viên làm cái này)

meteor_mh
11-06-2010, 11:55 AM
các bạn cho mình hỏi, mình đang làm 1 dự án xây nhà máy gạch.Nếu là thuê đất thì phải tính tiền thuê ntn? và thuế đất là bao nhiêu nếu mua đất?
các bạn cho mình xin ý kiến là với dự án này nên mua hay nên thuê? mình đang điên đầu lên vì mấy con số này đây.Mong các bạn giúp đỡ.Thân!